実家を貸すという選択肢 — 収支の考え方・サブリース(借り上げ)の注意点・向き不向き

「売らずに貸す」が選択肢になるとき

思い出のある実家を手放したくない、いずれ自分や子どもが使うかもしれない、 今は市況的に売りたくない — そんな場合の選択肢が賃貸活用です。 ただし賃貸は「持ち続けるコスト」を家賃で上回れて初めて成立します。 この記事では貸し方の 3 タイプ、収支の考え方、 そして借り上げ(サブリース)の注意点を整理します。

貸し方は 3 タイプ

収支の考え方 — 家賃から引かれるもの

「家賃 8 万円なら年 96 万円の収入」とはなりません。差し引くものは:

• 管理料または借り上げの目減り分
• 固定資産税(空き家の固定資産税参照。 賃貸中は住宅用地特例が続きます)
• 修繕費 — 古い実家では最初の原状回復・設備更新(水回り・給湯器)に まとまった初期投資が必要なことが多い
• 火災保険料、確定申告の手間(家賃収入は不動産所得)

目安として、初期リフォーム費を「何年分の手取り家賃で回収できるか」を 必ず計算してください。回収に 10 年かかるようなら、売却との比較をおすすめします。

サブリース(借り上げ)の注意点 — 法規制も知っておく

「空室でも家賃保証」が魅力のサブリースですが、過去にトラブルが多発した領域で、2020 年施行の賃貸住宅管理業法(サブリース新法)により 業者には誇大広告の禁止・契約前の重要事項説明が義務付けられています (出典: 国土交通省)。契約前に必ず確認すべきは次の 3 点です。

• ✓賃料の見直し条項「30 年保証」でも賃料額は数年ごとに見直されるのが一般的。減額の可能性と条件を書面で確認
• ✓免責期間入居者募集中の最初の数か月は賃料が支払われない契約が多い
• ✓中途解約の条件オーナー側から解約しにくくないか。将来売却したくなったときに解約できるか

賃貸に向く実家・向かない実家

• 向く: 都市部・駅徒歩圏、周辺に賃貸需要(大学・病院・工場等)がある、 大きな修繕なしで貸せる状態
• 向かない: 過疎地で賃貸需要自体がない、大規模リフォームが前提、 相続人間で「いずれ売る」方針が決まっている(賃貸中は売りにくく、 売却特例を失う場合もある)

向かない条件に当てはまる場合は、売れない実家の 5 つの選択肢で 売却・処分ルートを検討する方が結果的に負担が軽くなります。

まず「貸せるか・いくらで貸せるか」を確認する

賃貸活用の検討は、机上の想像ではなく賃料査定・借り上げ可否の確認から 始めるのが早道です。借り上げサービスの無料相談で対象エリアか・賃料目安はいくらかを確認し、 並行して売却査定も取っておくと、「貸す vs 売る」を実際の数字で比較できます。

よくある質問

※ サブリース契約・税務(不動産所得、売却特例への影響)は個別の契約内容・条件によって 異なります。契約前に重要事項説明を確認し、必要に応じて宅建士・税理士等の 専門家にご相談ください。