実家売却の流れ 8 ステップ — 費用・税金・必要書類をまとめて解説

全体の流れ — 相談から現金化まで 3 か月〜1 年

実家売却は「査定 → 媒介契約 → 販売 → 契約 → 引き渡し → 税務」という流れで進みます。 都市部の需要がある物件なら 3〜6 か月、地方はそれ以上かかることも珍しくありません。 相続した実家ならではの前提(名義変更・家財の処分)を含めて 8 ステップで整理します。

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   相続登記で名義を自分にする1〜3 か月

   親名義のままでは売れない

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   複数社に査定を依頼する1〜2 週間

   2〜3 社比較が鉄則。ここで成否がほぼ決まる

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   媒介契約を結ぶ

   一般・専任・専属専任から選ぶ

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   販売活動と内覧対応3 か月〜1 年

   売り出し前に家財の片付けを

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   価格交渉と売買契約

   手付金の受領・印紙税・契約不適合責任の特約

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   決済・引き渡し

   残代金と同時に所有権移転。固定資産税は日割り精算

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   確定申告売却の翌年

   売却益が出たら翌年に申告

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   使える特例を確認する

   空き家特例(3,000 万円控除)は売る前に要確認

ステップ 1: 相続登記で名義を自分にする

親名義のままの家は売れません。まず相続登記で名義を相続人に移します。 相続登記は 2024 年 4 月から義務化されており、放置にはリスクもあります。 詳細は相続登記の義務化とはをご覧ください。

ステップ 2: 複数社に査定を依頼する

売却の成否はここでほぼ決まります。査定額は不動産会社によって数百万円の差が出ることが あるため、必ず 2〜3 社以上を比較します。査定額の高さだけでなく、 「その価格の根拠(近隣の成約事例)を説明できるか」「この地域での販売実績があるか」を 見ると、信頼できる会社を選びやすくなります。

ステップ 3: 媒介契約を結ぶ

ステップ 4: 販売活動と内覧対応

ポータルサイト掲載・チラシ・レインズ登録などは不動産会社が行います。 売主側の準備で効果が大きいのは家財の片付けです。 残置物だらけの家は内覧の印象が大きく下がるため、売り出し前に遺品整理を済ませておくのが理想です。

ステップ 5: 価格交渉と売買契約

買主が見つかったら価格・引き渡し条件を交渉し、売買契約を締結します。 このとき手付金(売買価格の 5〜10% が一般的)を受け取り、契約書には印紙税がかかります。 古い家の場合は、設備の不具合などをめぐる契約不適合責任の範囲を 特約でどう定めるかが重要なポイントです。

ステップ 6: 決済・引き渡し

残代金の受領と同時に所有権移転登記を行い、鍵を引き渡します。 固定資産税は引き渡し日を境に日割り精算するのが慣例です。

ステップ 7: 確定申告(売却の翌年)

売却益(譲渡所得)が出た場合は、売却した翌年の確定申告が必要です。 税率は所有期間(相続の場合は親の所有期間を通算)が 5 年超なら約 20% です。

ステップ 8: 使える特例を確認する

一定の条件を満たす相続空き家の売却には、譲渡所得から最大 3,000 万円を控除できる 特例があります(昭和 56 年 5 月 31 日以前建築、相続開始から 3 年後の年末までの売却など、 細かい要件があります。出典: 国税庁タックスアンサー)。 該当しそうな場合は、売却のスケジュール自体が変わり得るため、売る前に税理士や税務署に確認してください。

費用の一覧(目安)

※ 税額・特例は個別の条件で大きく変わります。本記事は一般的な情報提供であり、 具体的な税務判断は税理士・税務署にご確認ください。

よくある質問

「そもそも仲介で売るべきか、買取に出すべきか」で迷っている方は買取と仲介はどっちが得?を、 売れる見込みが立たない場合は売れない実家の 5 つの選択肢をご覧ください。