実家が「事故物件」になるのか、不安になったら
実家で親を看取ったり、離れて暮らす親が亡くなって発見が遅れたり — そんなとき「この家は事故物件になってしまうの?」と不安になる方は少なくありません。 結論から言うと、亡くなった状況によって扱いは変わります。 何を買主に伝える必要があるのか(告知義務)には、国が示した基準があります。
告知義務の基準 — 国交省のガイドライン
国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」(2021 年)が、 判断のよりどころです。ざっくり整理すると次のようになります。
| 亡くなった状況 | 売却時の扱い(原則) |
|---|---|
| 老衰・病死などの自然死 | 告げなくてよい |
| 日常生活の中での不慮の死(転倒・誤嚥など) | 告げなくてよい |
| 上記でも、発見が遅れ特殊清掃・大規模リフォームを伴った | 告知の対象になり得る |
| 自殺・他殺・火災など | 告げる必要がある |
つまり、自宅で穏やかに看取ったようなケースは、多くが「告知不要」に当たります。 問題になりやすいのは、離れて暮らす親の発見が遅れ、特殊清掃が必要になった場合です。
「概ね 3 年」は賃貸のルール — 売買には当てはまらない
よく「3 年たてば言わなくていい」と言われますが、これは主に賃貸のルールです。 ガイドラインでは、賃貸について事案発生から概ね 3 年で原則告知不要とされていますが、売買(実家を売る場合)にはこの期間の定めがありません。 売るときは、年数がたっていても、告知対象の事案は基本的に伝えておくのが安全です。
※ また、買主から問われた場合や社会的影響が大きい事案は、期間や死因にかかわらず 告げる必要があるとされています。「聞かれなければ黙っていてよい」ではありません。
隠して売ってはいけない理由
告知すべき事実を隠して売ると、あとで大きな問題になります。
- 契約不適合責任・損害賠償 — 後で発覚すると、損害賠償や契約解除を求められることがある
- 近隣から必ず伝わる — 隠しても、近所の人を通じて買主に伝わってしまうことが多い
- 信頼を失う — 誠実に伝えて売る方が、結局はトラブルなく進む
売却で聞かれることや事前に伝えるべき点は、現状渡しの記事でも触れています。
事故物件でも、売る方法はある
告知が必要な事故物件は、一般の仲介では買い手が付きにくく、 相場より価格が下がる傾向があります。それでも、次のような選び方で手放せます。
- 特殊清掃・リフォームで原状回復してから売る — 状態を整えると印象と価格が変わる。特殊清掃が必要な現場の考え方も参考に
- 訳あり物件専門の買取業者に相談する — 事故物件や再建築不可などを専門に扱う業者なら、そのままの状態でも査定を受けられる
- まず「いくらで売れるか」を把握する — 価格の目安が分かれば、清掃してから売るか、そのまま買取に出すかを判断できる
売れにくい実家の選択肢は売れない実家の 5 つの選択肢に、 売却全体の流れは実家売却の流れにまとめています。
売る・貸す・解体・当面管理のどれに向くかは、告知の要否だけでなく立地や家族の事情でも変わります。6 つの質問で当たりをつけられます。
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Q. 実家で親が病気や老衰で亡くなりました。事故物件になりますか?
国土交通省のガイドラインでは、老衰・病死などの自然死や、日常生活での不慮の死(転倒・誤嚥など)は、原則として買主に告げなくてよいとされています。ただし、発見が遅れて特殊清掃や大規模なリフォームが必要になった場合は、告知の対象になり得ます。自宅で看取ったようなケースは、多くが「告知不要」に当たりますが、判断に迷うときは不動産会社に相談してください。
Q. 「3 年たてば言わなくていい」と聞きましたが本当ですか?
それは主に「賃貸」のルールで、売買にはそのまま当てはまりません。ガイドラインでは、賃貸借について事案発生から概ね 3 年で原則告知不要とされていますが、売買(実家を売る場合)にはこの期間の定めがありません。つまり売るときは、年数がたっていても、告知対象になる事案は基本的に伝えておくのが安全です。
Q. 告げなくてよい場合でも、聞かれたら答えるべきですか?
はい。買主から「過去に人が亡くなったことはあるか」と問われた場合や、社会的な影響が大きい事案の場合は、経過年数や死因にかかわらず告げる必要があるとされています。「聞かれなければ黙っていてよい」ではない点に注意してください。
※ 告知の要否は個別の事情で判断が分かれることがあります。実際の売却では、宅地建物取引業者 (不動産会社)に事実を伝えたうえで、告知の要否を確認してください。