結論 — 同じ実家でも「いつ売るか」で使える特例が変わる
実家を売却したときの税金(譲渡所得税)は、「親が元気なうちに売る」か「相続してから子が売る」かで、 使える特例そのものが変わります。実家売却の流れでは 売却の手順全体を解説していますが、この記事では「相続前」と「相続後」を並べて比較し、 税額がどのくらい変わり得るのかを、前提を置いた試算例で整理します。
先に結論だけ書くと、鍵になるのは次の 2 つの特例のどちらが使えるかです。
| 相続前に親が売る | 相続後に(非同居の)子が売る | |
|---|---|---|
| 関わる主な特例 | 居住用財産の3,000万円特別控除(措置法35条1項) | 要件を満たせば空き家特例(3,000万円特別控除、措置法35条3項)。満たさなければ特別控除なし |
| 所有期間の条件 | なし(所有期間の長短に関係なく適用可) | 相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却 |
| 家についての主な要件 | 現に住んでいる(または過去3年以内に住んでいた)家であること | 昭和56年5月31日以前の建築、区分所有登記でない、相続開始の直前に被相続人以外の居住者がいなかったこと、耐震基準適合または取り壊し |
| 売却相手の制限 | 親子・夫婦など特別な関係がある人への売却は対象外 | 同様に特別な関係がある人への売却は対象外 |
| 控除額の上限 | 最高3,000万円 | 最高3,000万円(2024年以降の譲渡は、取得した相続人が3人以上の場合は1人あたり2,000万円) |
※ 出典は国税庁タックスアンサーです。 No.3302(居住用財産の 3,000 万円特別控除)。 No.3306(被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例)。 No.3307(老人ホーム入所の場合の取り扱い)。
自分のケースはどっちに近い? 4つの分かれ道
「相続前」「相続後」のどちらの特例が使えそうか、まずは大まかに自分の状況を当てはめてみましょう。 最終的な適用可否の判断は税理士・税務署への確認が必要ですが、当たりを付ける材料にはなります。
- 親は今、実家に一人で住んでいるか相続前に売る場合は「現に住んでいる家」であることが前提。空き家特例は逆に「相続開始の直前に被相続人以外の居住者がいなかったこと」が要件
- 実家を相続する子は、実家に同居しているか同居していれば「非同居の子が売る」前提の空き家特例の話とは別に、小規模宅地等の特例(相続税側)の対象になり得る
- 相続する子(またはその配偶者)は、すでに自分の持ち家があるか本記事の試算は「持ち家あり」の子を前提にしている。持ち家がなければ小規模宅地等の特例の「家なき子」要件が関わってくる場合がある
- 購入時の売買契約書など、取得費が分かる資料が残っているか残っていないと「概算取得費(売却額の5%)」扱いになり、税額が大きく跳ね上がる(後述)
- 空き家特例の要件(昭和56年5月31日以前建築・耐震基準適合または取り壊しなど)を満たせそうか満たせるかどうかで、相続後に売る場合の税負担がまったく変わる。要件の詳細は空き家特例の記事で解説
税額シミュレーション — あくまで前提を置いた概算です
ここからは、次の前提を置いた単純な試算例で比較します。実際の税額は取得費の内訳(土地・建物の按分や減価償却)、譲渡費用の有無、所有期間などで変わるため、 この試算はイメージをつかむための概算です。ご自身のケースの正確な税額は、必ず税理士に計算してもらってください。
- 親が2,000万円で購入した実家を、5,000万円で売却する
- 相続人(子)は1人。実家には同居しておらず、自分の持ち家がある
- 所有期間はいずれも5年を超えている(長期譲渡所得。税率は所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%の合計20.315%)
- 計算を単純にするため、仲介手数料などの譲渡費用は考慮しない
この前提では、特別控除を使う前の譲渡所得(売却益)は 5,000万円 − 2,000万円 = 3,000万円です。 ここから先、特例が使えるかどうかで結果が変わります。
| ケース | 使える特別控除 | 課税譲渡所得 | 税額(20.315%) |
|---|---|---|---|
| A: 相続前に親が売る | 居住用財産の3,000万円特別控除 | 3,000万円 − 3,000万円 = 0円 | 0円 |
| B-1: 相続後に子が売る(空き家特例の要件を満たさない場合) | なし | 3,000万円 | 約609万円 |
| B-2: 相続後に子が売る(空き家特例の要件を満たす場合) | 空き家の3,000万円特別控除 | 3,000万円 − 3,000万円 = 0円 | 0円 |
この前提だけを見ると、「相続前(A)」と「空き家特例が使える相続後(B-2)」は同じ税額になり、 差が出るのは「空き家特例の要件を満たせない相続後(B-1)」の場合だけです。 つまり、「相続後に売ると税金で数百万円損をする」と一括りにするのではなく、空き家特例の要件を満たせるかどうかが分かれ目だと考えたほうが実態に近いということです。
※ 上記は取得費の按分・減価償却・譲渡費用を考慮しない簡易な試算例です。 動画やSNSで見かける「相続前は◯◯万円、相続後は◯◯万円」といった具体的な金額の比較は、 取得費の内訳(建物分の減価償却など)によって結果が大きく変わるため、 本記事では独自に前提を明記した試算にとどめています。ご自身の実家の税額は、 取得時の資料をそろえたうえで税理士に計算してもらってください。
取得費の記録がないと、税額はさらに跳ね上がる
先ほどの試算は「2,000万円で買った」という記録が残っている前提でした。 実際には、実家のような古い不動産では購入時の契約書が残っていないことも珍しくありません。 取得費が分からない場合、売却代金の5%相当額を取得費とみなす「概算取得費」のルールがあります (出典: 国税庁タックスアンサー No.3258)。
同じ5,000万円で売却した場合、概算取得費は 5,000万円 × 5% = 250万円です。 特別控除が使えないケース(B-1)にこれを当てはめると、 課税譲渡所得は 5,000万円 − 250万円 = 4,750万円に増え、税額は約965万円になります。 特例の有無以前に、「取得費の証拠が残っているかどうか」自体が税額を大きく左右するということです。 購入時の契約書・領収書は、実家じまいの過程で誤って捨てないよう早めに探しておく価値があります。
相続後の税負担をさらに軽くする別ルート — 取得費加算の特例
相続後に売る場合、空き家特例のほかにもう一つ、取得費加算の特例という選択肢があります。相続税を実際に納めた人が、相続税の申告期限の翌日から3年を経過する日まで (いわゆる3年10か月)に売却すると、支払った相続税額のうち一定部分を取得費に加算できる制度です (出典: 国税庁タックスアンサー No.3267)。
ただし、この特例と空き家特例は同時には使えず、どちらか一方を選ぶ「選択適用」です (国税庁タックスアンサー No.3306)。相続税を多く払った人ほど取得費加算の特例が有利になる場合もあり、 どちらが得かは実際に両方のパターンで計算してみないと分かりません。 相続後の売却で税負担を抑えたい場合は、「空き家特例」と「取得費加算の特例」の両方を候補に挙げたうえで、 税理士に比較試算を依頼するのが確実です。
相続税(小規模宅地等の特例)は、また別の話
ここまでの試算はすべて「売却したときの譲渡所得税」の比較です。 実家を相続すること自体にかかる相続税は、これとは別の税金・別の特例の話になります。 代表的なのが小規模宅地等の特例で、 同居していた親族などが相続する場合に、土地の相続税評価額を最大8割減らせる制度です。
この特例は「相続税の申告期限(10か月)まで実家を売らずに持ち続けること」が要件の一つです。 そのため小規模宅地等の特例を使うつもりなら、譲渡所得税の比較より先に、 「いつまで売らずに待つか」というスケジュールの制約が来ます。 相続税と譲渡所得税、どちらの特例を優先するかで売却のタイミングそのものが変わります。 この順番も含めて、税理士に整理してもらうことをおすすめします。
「いつ売るか」は税金だけで決めない
試算だけを見ると「相続前に売ったほうが得」という結論に飛びつきたくなりますが、 親が元気なうちに実家を売るかどうかは、税金以外にも考えることがたくさんあります。 売った後に親がどこに住むのか、家族の中で実家をどうしたいと思っている人がいるのか — こうした事情のほうが、多くの場合は税額の差よりも重い判断材料です。
税金の話はあくまで判断材料の一つとして、まずは家族で「実家をどうしたいか」を話し合い、 そのうえで税理士に具体的な試算を依頼する、という順番が現実的だと思います。
よくある質問
Q. 空き家特例(3,000万円控除)と取得費加算の特例、両方使えばもっと得になりますか?
両方の同時適用はできません。空き家特例は「取得費加算の特例など他の特例の適用を受けていないこと」が要件の一つになっており(国税庁タックスアンサー No.3306)、どちらか一方を選ぶ「選択適用」です。相続税を多く払った人や、そもそも空き家特例の要件(昭和56年5月31日以前建築など)を満たさない人は、取得費加算の特例のほうが有利になることもあります。どちらが得かは金額を並べて比較しないと分からないため、試算は税理士に依頼するのが確実です。
Q. 親が元気なうちに売った方が、税金面では必ず得なのですか?
一概には言えません。本記事の試算例では、居住用財産の3,000万円特別控除がそのまま使える前提を置いているため相続前売却の税額を軽く見積もっていますが、実際には親が本当にそこに住んでいるか、親子など特別な関係者への売却でないか、といった要件を満たす必要があります。また、空き家特例の要件を満たせれば相続後の売却でも同じ水準まで税額が下がることもあります。何より、親が存命のうちに実家を売るかどうかは税金だけで決める話ではなく、親自身の住まいや気持ちに関わる判断です。急いで結論を出さず、税理士への相談と家族での話し合いを並行させることをおすすめします。
Q. 相続空き家の特例の期限は「3年10か月」と聞きました。合っていますか?
混同しやすいポイントです。「3年10か月」と呼ばれるのは、相続税の取得費加算の特例(相続税の申告期限の翌日から3年を経過する日まで)の期限で、こちらは相続税の申告期限(10か月)を起点に数えます。一方、空き家特例(3,000万円控除)の期限は「相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」で、起点も区切り方も別物です。似た名前の制度で期限の数え方が違うため、スケジュールを組むときは国税庁の資料か税理士で具体的な日付を確認してください。
実家売却全体の流れは実家売却の流れ 8 ステップを、 空き家特例の要件をより詳しく確認したい場合は相続空き家の3,000万円特別控除をご覧ください。 相続税を10か月以内に払えるか不安な場合は相続税が一括で払えないときの選択肢も参考になります。 なお、過去に事件・事故があった実家は告知義務があり売り方そのものが変わるため、事故物件の告知義務と売る方法もあわせて確認してください。
※ 本記事は国税庁の公表資料に基づく一般的な制度解説と、前提を置いた試算例であり、 個別の税額計算・特例の適用可否の判断はできません。実際の税額は取得費の内訳や譲渡費用、 各特例の要件充足状況によって大きく変わります。必ず税理士または税務署にご確認ください。
