実家が、隣の土地を通らないと出られない — 袋地の通行権と、売るときに要る書面

結論 — 通る権利はある。でも、それだけでは売れない

実家に行くのに、隣の敷地を通らせてもらっている。 昔からそうしてきたので疑問に思わなかった。 いざ売ろうとすると、ここが最初の関門になります。

民法210条1項は、他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、 その土地を囲んでいる他の土地を通行することができると定めています。 こういう土地を袋地と呼びます。

つまり通る権利そのものは法律で認められています。問題はそこではありません。権利があることと、買主が安心して買えることは別です。

「囲まれている」の中身は、思ったより広い

同条2項は、池沼、河川、水路もしくは海を通らなければ公道に至ることができないとき、 または崖があって土地と公道とに著しい高低差があるときも同様としています。

見落とされやすいのががけによる高低差です。 地図の上では道に面していても、崖で下りられないなら実質的に同じ扱いになり得ます。 斜面に建つ実家では、擁壁の話と一緒に確認しておいてください。

通り方は「いままでどおり」とは限らない

211条1項は、通行の場所と方法について、通行権を有する者のために必要であり、かつ、他の土地のために損害が 最も少ないものを選ばなければならないと定めています。 必要があるときは通路を開設できる、というのが2項です。

ここが揉めどころです。長年通ってきた経路が、この基準に照らして そのまま認められるとは限りません。相手が代替わりしたときに 話が蒸し返されるのは、たいてい書面が無いからです。

通行の対価については、支払いが必要になる場合があります。 金額や要否は事情によって変わるため、実際の取り決めは専門家を入れて確認してください。

相続で分けると、袋地が生まれる

実家じまいで実際に起きるのがこれです。 きょうだいで土地を分けた結果、片方が公道に通じなくなる。

213条1項は、分割によって公道に通じない土地が生じたときは、 その土地の所有者は、公道に至るため、他の分割者の所有地のみを通行することができ、 この場合においては償金を支払うことを要しないと定めています。 2項で、土地の一部を譲り渡した場合にも準用されます。

通れる相手は分割の相手方に限られます。関係のない第三者の土地を通る話にはなりません。 ただしこれは分けたあとの後始末の規定です。分ける前に道の付き方を決めておくほうが、はるかに簡単です。

遺産分割で土地を分ける案が出たら、その時点で公道までの経路を図面で確認してください。 分け方そのものの選択肢は遺産分割協議書に整理しています。

売る前に確かめること

• ✓公図で、公道までの土地の並びを見る誰の土地を通っているのかを地番で押さえます
• ✓通行の取り決めが書面になっているか口約束のままなら、それが最大の弱点です
• ✓通行の対価を払っているか、いくらか払っている場合、その根拠が何かを確認します
• ✓水道・ガスの管が他人の土地を通っていないか通行とは別に、掘り返す工事の承諾が要ることがあります
• ✓工事車両が入れるか解体費に直結します。「通れるはず」で見積もりを取らないこと

4つ目は忘れられがちです。通れることと、管を通すために掘れることは別の話です。 建て替えや設備の入れ替えのときに初めて問題になります。

買主が気にするのは、権利ではなく書面

1. 1
   公図・測量図で経路を特定するまず

   境界が曖昧なら測量から

2. 2
   通行している相手と現状を確認する

   揉めていない今のうちに話をしておく

3. 3
   通行の取り決めを書面にする

   当事者が代替わりしても残る形にしておく

4. 4
   不動産会社に最初に伝える

   後から出るより、先に出すほうが話が早い

3つ目が価格を左右します。買主から見れば、法律上通れるかどうかより 「自分が買ったあとで揉めないか」が問題です。書面があれば、そこが解消します。

境界の確かめ方は測量と境界確定、 売却の流れは実家売却の流れにまとめています。

なお、家を建て直せるかどうかは別の論点です。 建築基準法には、敷地が道路に接していなければならないという決まりがあり、民法で通れることと、建築の許可が下りることは一致しません。「通行権があるから建て替えられる」と考えないでください。

よくある質問