まず前提 — 重要事項説明は、売主が受けるものではない
宅建の勉強をしていて、自分がいちばん誤解していたのがここでした。重要事項説明(35条書面)は、買主に対して行われるものです。 宅地建物取引業法35条は、宅地建物取引業者が契約が成立するまでの間に、 宅地建物取引士をして、書面を交付して説明させなければならないと定めています。 売買における「相手方」は買主です。
では売主には関係がないかというと、まったく逆でした。そこに書かれる情報の多くは、売主が出したものだからです。 告知書に書いた雨漏りの有無、境界の争い、増改築の履歴。 売主が「知らない」と答えた項目は、「知らない」という形で買主に伝わります。
そして実家じまいには、この構造と相性の悪いところがあります。売主である自分は、その家に住んでいないということです。 自分が把握していない家について出した情報が、買主の判断材料としてそのまま使われる。 この記事は、その流れを売主の側から見直すためのものです。 なぜ書き手が宅建を学んでいるのかは学習記録に書いています。
情報は、こういう順番で買主に届く
- 1売主が告知書(物件状況等報告書)を書く
雨漏り・シロアリ・給排水の不具合・境界・増改築の履歴など。ここが情報の入口
- 2不動産会社が調査する
登記、法令上の制限、インフラの整備状況など。役所や法務局で調べる部分
- 3宅地建物取引士が買主に重要事項を説明する(35条書面)契約が成立するまでの間
宅建士証を提示して、書面を交付して説明。請求がなくても提示するのが義務
- 4売買契約を結ぶ
- 5契約内容を書面にする(37条書面)契約が成立した後
決まった条件を記録に残す書面。35条書面とは目的が違う
売主が関与するのは1番目です。ここで書いたことが、3番目で買主に説明され、 引き渡した後に問題が起きたときには契約不適合責任の判断材料になります。一本につながっているということです。
35条書面と37条書面 — 混同されがちな2枚
| 35条書面(重要事項説明書) | 37条書面 | |
|---|---|---|
| タイミング | 契約が成立するまでの間 | 契約が成立した後、遅滞なく |
| 目的 | 買うかどうかを判断するための情報提供 | 決まった契約内容を書面に残す |
| 宅建士の関与 | 宅建士が記名し、宅建士が説明する | 宅建士が記名する(説明の義務はない) |
| 宅建士証の提示 | 請求がなくても提示が必要 | — |
「判断材料が先、記録が後」と覚えると整理しやすいです。 買主が説明を聞いてから契約するという順序が法律で守られている、ということでもあります。
2022年5月から、押印が要らなくなり電子でも渡せるようになった
2021年5月に公布された「デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律」で 宅建業法が改正され、2022年5月18日から次の2つが変わりました。
- 宅地建物取引士の押印義務が廃止された35条書面・37条書面とも、宅建士の記名のみで足りることになりました
- 相手方の承諾があれば、電磁的方法で提供できるようになったテレビ会議等によるIT重説と組み合わせると、現地に集まらずに進められる場面が増えます
遠方の実家を売る場合、この改正の恩恵は小さくありません。 ただし対応できるかどうかは不動産会社によって差があるので、 「オンラインで進められますか」は早い段階で聞いておくとよい質問です。 会社選びの観点は不動産会社の選び方にまとめています。
売主として、事前に確かめておきたいこと
売主は説明を受ける側ではありませんが、自分が出した情報がどう記載されたかを 見せてもらえることは多いです。そのときに見る観点を挙げておきます。
- 自分が「不明」と答えたことが、「無し」になっていないか告知書で不明と書いたのに、重説では問題なしと読める書き方になっていないか。ここは声を上げてよいところです
- 境界や越境について、実態どおりに書かれているか隣地との争いや越境した枝・塀は、後で最も揉めやすい項目です
- 法令上の制限の内容再建築ができない、道路の後退が必要といった条件は買主の判断を大きく変えます。売主も内容を理解しておくと価格の説明がつきます
- インフラ(上下水道・ガス)の整備状況長く空き家だった家では、現況と登記や図面が食い違うことがあります
- 契約不適合責任をどう定めたか免責にするのか、通知期間を決めるのか。ここは売主の負担に直結します
1つ目が特に大事です。「不明」を「無し」に読み替えられてしまうと、売主が背負うリスクが変わります。 知らないことは知らないまま伝わるほうが、売主にとっても安全です。
実家じまいでは「調べておく」ことが最大の準備になる
結局のところ、売主にできる備えは売り出す前に情報を集めておくことに尽きます。 親が保管していた書類、増改築を頼んだ業者、境界の杭の位置。 これらは売却が決まってから探すと間に合わないことが多く、実家の重要書類を整理する段階で拾っておくのが現実的です。
境界がはっきりしない場合は測量と境界確定が必要になることもあります。売却全体の順番は実家の売却の流れを、会社とどう契約するかは媒介契約の3種類を参考にしてください。
この記事は宅地建物取引業法の条文と、2022年5月18日施行の改正内容を確認して書いています。 実際の重要事項説明書に何が記載されるか、どこまで調査されるかは物件と不動産会社によって 異なります。記載内容に疑問があるときは、契約を急がず、その場で担当の宅地建物取引士に 確認してください。
よくある質問
売主も重要事項説明を受けるのですか?
宅建業法35条が義務づけているのは、宅地建物取引業者が「取引の相手方等」に対して行う説明で、売買では買主がその相手方にあたります。売主は説明を受ける側ではなく、説明される情報を出す側です。ただし実務では、売主が重要事項説明書の内容を事前に見せてもらえることが多く、自分が出した情報がどう記載されたかを確認する機会になります。見せてもらえるかどうかは仲介する不動産会社に確認してください。
35条書面と37条書面は何が違うのですか?
タイミングと目的が違います。35条書面(重要事項説明書)は契約が成立するまでの間に交付され、買主が「この物件を買うかどうか」を判断するための情報を伝えるものです。37条書面は契約が成立した後に交付され、決まった契約の内容を書面に残すためのものです。判断材料が先、記録が後、という順序になります。実家の売却では、売主が出した情報が35条書面に載り、そのうえで結んだ条件が37条書面に残る、という流れになります。
重要事項説明はオンラインでもできますか?
できます。テレビ会議等を使ったいわゆるIT重説が認められており、さらに2022年5月18日の改正施行により、相手方の承諾があれば重要事項説明書などを電磁的方法で提供することも可能になりました。同じ改正で宅地建物取引士の押印義務も廃止され、記名のみで足りることになっています。遠方の実家を売る場合、当事者が現地に集まらずに進められる場面が増えていますが、どの方法を使えるかは不動産会社の対応によります。
