結論 — 未登記でも税金は来る。困るのは「手放すとき」

古い実家では、建物の登記がされていないことがあります。母屋そのものが未登記のケースも、 あとから建てた離れや増築部分だけが未登記のケースもあります。

まず押さえておきたいのは、未登記でも固定資産税は課されるということです。 市区町村は登記ではなく現況を見て課税するので、「登記していないから税金がかからない」 ということはありません。

問題が表に出るのは、相続して手放そうとしたときです。

そもそも表題登記には申請義務がある

不動産登記法47条1項は、新築した建物または表題登記がない建物の所有権を取得した者は、所有権の取得の日から1か月以内に表題登記を申請しなければならないと 定めています。そして同法164条により、これを怠ると10万円以下の過料の対象になり得ます。

つまり未登記建物は、もともと義務が果たされていない状態です。 実際に過料が科されている例は多くないと言われますが、 「知らなかった」で済む話ではないことは押さえておいてください。

相続登記の義務化と、順序がぶつかる

2024年4月から相続登記が義務化され、不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記しないと、 正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象になります。

ここで詰まる人がいます。未登記建物には、そのままでは相続登記ができません。登記簿は「表題部(どんな建物か)」と「権利部(誰のものか)」に分かれていて、 権利部は表題部があって初めて作られるからです。

状態やること専門家
建物そのものが未登記①表題登記 → ②所有権保存登記 → ③相続登記①は土地家屋調査士、②③は司法書士
増築部分が未登記登記の内容を実際の建物に合わせる変更の登記土地家屋調査士
登記済みで名義が親のまま相続登記のみ司法書士

一番上のケースは3段階になり、扱う専門家も途中で変わります。 時間も費用もかかるので、売却を考えているなら早く着手したほうがよい部類の手続きです。

まず、登記されているかどうかを確かめる

  1. 1
    固定資産税の課税明細書を見る

    毎年春に届くもの。家屋の欄に「未登記」と書かれていることがあります

  2. 2
    法務局で登記事項証明書を取る1通600円程度

    建物の登記が出てこなければ未登記。オンラインでも請求できます

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    課税明細の床面積と、登記の床面積を突き合わせる

    食い違っていれば増築部分が未登記の可能性。ここで気づくケースが多いところです

  4. 4
    建築時の書類を探す

    建築確認済証、検査済証、工事の請負契約書、領収書。表題登記で所有権を示す資料になります

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    土地家屋調査士に相談する

    書類がどこまで揃っているかで手間が変わるので、見積もりを取ってから判断する

3つ目が実務では効きます。登記簿の床面積と課税明細の床面積が違うなら、 その差が未登記の部分です。親が昔リフォームや増築をしていた家では珍しくありません。

必要な書類の探し方は実家の重要書類の整理に、名義変更にかかる費用の考え方は名義変更の費用にまとめています。

費用の考え方

表題登記は土地家屋調査士、所有権保存登記と相続登記は司法書士の業務です。 報酬は事務所ごとに幅があり、建物の規模・書類の残り具合・現地の状況で変わるため、 この記事では相場を示しません。必ず見積もりを取ってください。

金額を左右するのは、おおむね次の点です。

解体するなら、登記ではなく届出

登記されている建物を壊したときは建物滅失登記を申請しますが、未登記の建物にはその手続き自体がありません。 代わりに市区町村へ家屋を取り壊した旨の届出をして、 固定資産税の課税台帳から外してもらいます(届出の名称は自治体によって違います)。

これを忘れると建物が無いのに家屋の税金が課され続けることがあります。 解体を発注するときに、取毀証明書など証明になる書類をもらえるか確認しておいてください。

ただし、建物を壊すと土地の固定資産税が上がる点は別途注意が要ります。 住宅用地の特例が外れるためで、詳しくは空き家の固定資産税にまとめています。解体費用の目安は実家の解体費用を参照してください。

よくある質問

未登記のまま放置すると、どうなりますか?

固定資産税は現況で課税されるので、登記が無くても納税通知は届き続けます。つまり「税金がかからない」ということはありません。困るのは手放すときで、登記が無いと相続登記もできず、買主に所有権を移すこともできません。住宅ローンを使う買主は抵当権を設定できないため、事実上そういう買主には売れなくなります。さらに2024年4月から相続登記が義務化されましたが、未登記建物はその前提となる表題登記から始める必要があります。放置しても税負担は減らず、手放す難易度だけが上がっていく、というのが実態です。

増築した部分だけ登記されていないようです。これも直す必要がありますか?

売却や住宅ローンの場面では問題になります。登記されている床面積と実際の建物が食い違っていると、買主側の金融機関が担保として評価しづらくなるためです。この場合は新たな表題登記ではなく、既存の登記の内容を実際に合わせる変更の登記になります。どちらに当たるか、どの書類が要るかは建物の状況によって変わるので、まず登記事項証明書と固定資産税の課税明細を並べて、面積が合っているかを確認したうえで土地家屋調査士に相談してください。

解体するつもりなら、登記しなくてもいいですか?

登記されている建物を解体した場合は建物滅失登記を申請しますが、そもそも登記が無い建物にはその手続きがありません。代わりに、市区町村に対して家屋を取り壊した旨の届出(名称は自治体によって異なります)を出して、固定資産税の課税台帳から外してもらう必要があります。これを忘れると、建物が無いのに家屋の税金が課され続けることがあります。解体を発注するときに、業者から取毀証明書などの書類をもらえるか確認しておくと手続きが楽になります。

この記事は不動産登記法の条文をもとに、一般的な仕組みを整理したものです。 登記の申請は土地家屋調査士・司法書士の業務です。自分のケースで何が必要かは、 登記事項証明書と課税明細を持って専門家にご確認ください。