相続した実家は「すぐ売ると税率が高い」わけではない — 短期譲渡と長期譲渡の分かれ目

結論 — 相続した実家は、たいてい「長期」になる

実家を売ると聞いて最初に不安になるのが、「相続してすぐ売ると税金が高いのでは」ということだと思います。

土地建物の譲渡所得は、所有期間によって税率が2段階に分かれます。 そして相続や贈与で取得したときは、被相続人や贈与者が取得した時期が そのまま引き継がれます。

つまり、親が30年前に建てた家なら、相続した翌月に売っても所有期間は30年超です。相続してから自分が持っていた期間だけで数えるわけではありません。ここを誤解したまま「5年待たないと」と考えてしまう人がいます。

税率の区分

このほかに復興特別所得税が、基準所得税額の2.1%かかります （平成25年から令和19年まで）。

判定の基準日は譲渡した年の1月1日です。 実際に売った日ではありません。所有期間が5年に近い場合、 年内に売るか年明けに売るかで区分が変わることがあります。

引き継ぐのは「時期」だけではない

相続や贈与で取得した場合、取得費も引き継ぎます。親が買ったときの購入代金や購入手数料をもとに計算します。

さらに、相続にあたって相続人が支払った登記費用や不動産取得税も、 その不動産を業務に使っていなければ取得費に含めることができます。名義変更にかかる費用で払ったものが、売るときに効いてくるということです。領収書を捨てないでください。

• ✓親の売買契約書購入代金が分かる最重要資料
• ✓購入時の仲介手数料の領収書取得費に含められます
• ✓相続登記の登録免許税・司法書士報酬の領収書業務用でなければ取得費に含められます
• ✓不動産取得税の納付書同上
• ✓増改築したときの工事の契約書・領収書建物の取得費に影響します

これらが見つかるかどうかで結論が変わります。書類の探し方は実家の書類整理に、相続財産そのものの調べ方は相続財産の調査にまとめています。

そもそも譲渡益が出るか

税率の話の前に確認したいことがあります。譲渡益が出なければ、譲渡所得の課税は生じません。

田舎の実家のように、売却額が取得費と譲渡費用の合計を下回る場合、 そもそも課税される所得が出ないことがあります。税率が15%か30%かを心配するより先に、売却額と取得費のどちらが大きいかを見るほうが実際的です。

売れるかどうかの見込みは田舎の実家が売れないとき、 売却の全体の流れは実家売却の流れにまとめています。

特例が使えるなら、そちらが先

譲渡益が出る場合でも、控除の特例が使えれば税額は変わります。 相続した実家で関係しやすいのは次の2つです。

相続空き家の3,000万円特別控除が使えるなら、税率の区分よりそちらの影響のほうがはるかに大きくなります。順番としては、特例が使えるかを先に確かめてください。

売る時期そのものの比較は親が生きているうちか、相続してからかにまとめています。税額の試算と有利不利の判断は税理士の領域なので、相続の相談先ガイドも参考にしてください。

よくある質問